正规股票配资app 回购为什么去不了库存？
《晨光地产行研》比别人更早看懂房地产正规股票配资app
-少谈主义，多解决具体问题-
要想房地产日子过得去，库存必须先下去。
根据统计局最新数据，截至2025年4月末，全国商品房待售面积7.81亿平米，比去年4月末的7.48亿平米高了3300万平方米。
备受指望的地方政府收储去库存政策从2024年4月开始到现在已经一年多了，为何库存却“越收越多”了呢？
这个月中旬，我们写过“全国未售商品房&闲置土地拟收储总规模已达3918亿元”，但是投向房地产领域的资金规模只有1600亿左右，而且主要流向了土地一级开发等传统领域（如棚改、城中村改造）。
也就是说，真正从房企手里回购了商品房实现去库存的体量并不大。
来自杭州的一条动态也侧面认证了这个结论。
5月20日，杭州市安居集团完成了对万科旗下万科河语光年府2幢房屋的产权转移登记，标志着杭州市首个“收购存量商品房转保障性住房”项目成功落地。
政策推行了1年，杭州首个“收存转保”项目才落地，其他城市的结局可想而知。
政策收储效力不大背后，核心因素在于价格谈不拢。
据我们了解，万科此次项目能成交，主要源于万科对资金渴望强烈，接受了较低的回购价格。
而对于更多房企而言，低价回购意味着“贱卖”，回流的资金甚至还不如银行的抵押贷款额度，而且折价回购完还意味着企业总资产降低、现金流流出，同步导致负债率升高。
一顿操作猛如虎，一看战绩0/5？
就像某位房企老板所说，8折能保本，打6折回购，还不如我继续拿在手里等4年后的市场，4年利息成本才15个点，而现在卖得掉要少20个点。
所以，企业的回购积极性并不高。
就我们接触的企业来看，目前大部分对商品房回购不太感兴趣，但对于闲置地块的“换地”、“调规”，却很积极。
已建未售商品房成滞重库存已成定局，但未建地块还有机会，无论是换还是调，新的项目都能更像“好房子”靠拢，这样才有机会重新获得市场认可的可能。而且，新项目还能通过合作方工抵房等方式带动旧项目的去化。
再次印证了我们在今年2月期《晨光地产行研》中提出的结论——搁置存量、发展增量，才是当前房地产逃逸负向循环的正确路径。
但近期企业端直接被即将到来的“现房销售”打懵了。
新项目要“现房销售”，老项目已经现房了却还是销不掉？
企业还能怎么做？
我们在新的一期《晨光地产行研》中，对现房销售、好房子、未来房企模式、企业正确选择等内容有着深度的研究和思考结论，欢迎大家咨询。
ps：最新期《晨光地产行研》即将上线，欢迎合作。
【以上内容为个人观点，仅供参考，不构成投资建议，不代表所在企业观点。】
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